COME RICHIEDERE BONUS AFFITTO GIOVANI NEL 730

Anche per il 2024 è possibile usufruire del Bonus Affitto Giovani, come previsto dalla Legge di Bilancio, che ha rinnovato l'agevolazione fiscale concessa ai giovani con reddito basso al fine di ridurre le spese relative ai canoni di affitto, agevolando l'autonomia.Il Bonus Affitto (introdotto dall'articolo 1, comma 155 della Legge di Bilancio 2022) è destinato agli under 31 con reddito fino a 15.493,71 euro.E' concesso relativamente alle abitazioni singole (anche una stanza) o agli appartamenti dove viene trasferita la residenza, consentendo di ottenere una detrazione pari al 20% del canone di locazione per i primi quattro anni di validità del contratto, fino a un importo massimo di 2mila euro annui.Il Bonus Affitto Giovani under 31 viene erogato sotto forma di detrazione d'imposta, inserita nel comma 1-ter dell'Articolo 16 del TUIR: si può quindi utilizzare in dichiarazione dei redditi, per i primi quattro anni di durata contrattuale.La detrazione è ripartita tra i co-intestatari del contratto di locazione aventi i requisiti. 

REQUSITI

- Il Bonus Affitto Giovani è una misura che mira a ridurre il peso finanziario dell'affitto per i giovani. Sono destinatari le persone con età compresa tra 20 e 31 anni non compiuti, che siano in possesso di specifici requisiti relativi al reddito ma non solo:

-reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro (non è una soglia ISEE ma l'importo dell'imponibile annuo);

-aver stipulato un contratto di locazione per l'intera unità immobiliare o per una parte di essa, destinata a diventare l'abitazione principale dove spostare la residenza;

-versare un canone di affitto annuo non inferiore ai 991,60 euro (pari a circa 83 euro al mese).

Il contratto di locazione deve essere stipulato ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e l'immobile adibito a residenza del locatario deve essere diverso dall'abitazione principale dei genitori.Sono esclusi dall'agevolazione gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, quindi gli immobili di lusso, ma anche gli alloggi di edilizia residenziale pubblica e gli alloggi finalizzati a scopi turistici.Attenzione: per poter usufruire della detrazione per tutti e quattro gli anni, il titolare del contratto deve soddisfare tutti i requisiti anagrafici e reddituali per ciascun anno d'imposta.

Gli importi del Bonus Affitto Giovani

Il bonus si calcola nel seguente modo: si confronta la somma di importo più elevato tra 991,60 euro e il 20% del canone d'affitto annuo (nel limite di 2.000 euro all'anno): si otterrà il valore del bonus. Complessivamente, su quattro anni di locazione, si possono ottenere fino a 8.000 euro di Bonus Affitti Giovani.La sua formula di calcolo è semplice, si parte confrontando due cifre: 991,60 euro e il 20% dell'importo del canone d'affitto annuo, purché quest'ultimo non superi i 2.000 euro all'anno.

20% del canone d'affitto annuo: la prima componente del calcolo si basa sul canone d'affitto annuale, prendendo il 20% di questa cifra. Ad esempio, se il canone annuo è di 6.000 euro, il 20% sarebbe 1.200 euro.

991,60 euro: questo è il secondo elemento da confrontare per il calcolo del Bonus Affitto Giovani. Indipendentemente dal canone d'affitto, ogni giovane affittuario avrà diritto a questa somma minima di Bonus, anche se il calcolo precedente produce un importo inferiore.

Limite di 2.000 euro all'anno: poiché il bonus non può superare mai il limite di 2.000 euro all'anno, indipendentemente dal valore del 20% del canone. Se il calcolo del punto 1. produce un importo superiore a 2.000 euro, il Bonus sarà comunque fissato a 2.000 euro.

Calcolo del Bonus Affitto Giovani: esempi pratici

Ecco alcuni esempi pratici:

Se il canone d'affitto annuo è di 4.000 euro, circa 330 euro al mese, il Bonus Affitto Giovani sarà di 991,60 euro, ovvero il minimo garantito dal Bonus Affitto Giovani, essendo il 20% di 4.000 euro pari a 800 euro. Questo vale fino ad affitti del valore annuo fino a circa 4.958 euro, essendo il 20% pari a 991,56 euro.Con un canone mensile di 700 euro, si otterranno 1.680 euro di Bonus Affitto Giovani, pari al 20% di 8.400 euro (pagati di locazione annualmente).

Con un canone di affitto annuo di 10000 euro si ottiene esattamente il 20% di Bonus, pari a 2.000 euro.

Se il canone d'affitto annuo è sui mille euro al mese (12.000 euro l'anno), il Bonus sarà limitato a 2.000 euro, poiché il 20% di 12.000 euro è 2.400 euro, che supera il limite massimo del Bonus.

RIASUMENDO

Per canoni di locazione annui tra i 991,60 euro e i 4.958 euro, il Bonus Affitti Giovani è pari a 991,60 euro;

Per canoni di locazione annui tra i 4.959 euro e 9.999, il Bonus Affitti Giovani è pari al 20% dell'importo annuo versato, per un valore compreso tra 991,60 e 1.999,8 euro;

Per canoni di locazione annui pari o superiore a 10.000 euro, il Bonus Affitti Giovani è pari a 2.000 euro.

COME RICHIEDERLO

Per richiedere il Bonus Affitto e accedere all'agevolazione fiscale è sufficiente segnalarne il diritto all'Agenzia delle Entrate, in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi, tenendo sotto mano:

i dati dell'immobile destinato alla residenza;

le informazioni relative del contratto di affitto stipulato;

il valore del reddito annuo.

Per la fruizione del bonus, dunque, si applica lo sconto direttamente durante la fase di compilazione del modello 730/2024: Sezione V, rigo E71 – "Inquilini di alloggi adibiti ad abitazione principale".

Nella colonna 1 si indica il codice 4 "Detrazione per canoni di locazione spettante ai giovani per l'abitazione destinata a propria residenza"; nella colonna 2 si indicare il numero di giorni durante i quali l'immobile è risultato prima casa; nella colonna 3 si indica la percentuale di detrazione spettante, ad esempio al 100% per intero o al 50% se ripartita (scrivendo 100 oppure 50); nella colonna 4 si indica l'importo totale del canone di locazione.

Ricerche By Picinali 6 Maggio 2024

Ben accolte le proposte del ministro #Salvini che vuole sanare piccole "difformità" formali e consentire alcuni cambi di destinazione d'uso degli immobili

Nel dettaglio, si tratta di difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente, di quelle edilizie "interne", riguardanti singole unità immobiliari alle quali i proprietari hanno apportato lievi modifiche. Ci sono poi ancora le difformità potenzialmente sanabili all'epoca di realizzazione dell'intervento ma insanabili oggi a causa della disciplina della "doppia conforme", che non consente di ottenere il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi, risalenti nel tempo. Le nuove norme dovrebbero infine essere finalizzate anche a permettere i cambi di destinazione d'uso degli immobili tra categorie omogenee.

L'obiettivo è quello di "tutelare i piccoli proprietari immobiliari che in molti casi attendono da decenni la regolarizzazione delle loro posizioni e che non riescono, spesso, a ristrutturare o vendere la propria casa". Inoltre, il nuovo pacchetto di regole mirerà a ridurre la mole di lavoro degli uffici tecnici comunali, che si ritrovano spesso sommersi dalle richieste di sanatorie. In questo senso, è prevista una semplificazione delle procedure amministrative al fine di garantire ai cittadini "risposte certe in tempi certi". Ricerche By picinali 5 Aprile 2024

Cassazione – Sez. II Civ. – Sent. n. 2359 del 24/01/2024 Diritto alla provvigione dopo la stipula del contratto preliminare di compravendita.

La Vicenda ; Un agente immobiliare chiedeva ed otteneva dal Tribunale un decreto ingiuntivo per il pagamento in suo favore di una somma (euro 142.000,00), a titolo di provvigione per l'attività di mediazione prestata in ordine alla compravendita di immobili a favore di un cliente. Quest'ultimo si opponeva al decreto ingiuntivo, deducendo che la proposta di acquisto e l'impegno alla corresponsione della provvigione erano stati sottoscritti dal padre, a differenza del preliminare; aggiungeva che il diritto del mediatore alla provvigione era inesistente o nullo, per non essere stati rispettati gli obblighi di indipendenza e di imparzialità, nonché quelli di informazione e di diligenza, per avere preso parte alla volontà di occultare all'acquirente i vizi dell'immobile. L'opponente aggiungeva che il mediatore non aveva provato di essere iscritto all'albo professionale obbligatorio per legge, per cui insisteva sull'inesistenza del diritto a percepire la provvigione. Il Tribunale rigettava l'opposizione e per l'effetto confermava il decreto ingiuntivo, con condanna del cliente alle spese di giudizio. La Corte di Appello, però, accoglieva l'appello e, in riforma della sentenza impugnata, revocava il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale. Il giudice di secondo grado, dopo aver accertato la regolare iscrizione all'albo della società appellata, rilevava come l'esigibilità della provvigione non era stata legata ad un termine certo, quanto piuttosto alla condizione della stipula del contratto definitivo. Il mancato verificarsi di tale condizione, circostanza certa in quanto non contestata alla luce di una sentenza di altro Tribunale, passata in giudicato, che aveva dichiarato risolto il preliminare,aveva determinato il venir meno del diritto alla provvigione. Secondo la Corte quindi le parti avevano subordinato il pagamento della provvigione alla stipula del definitivo. Lo stesso giudice di secondo grado riteneva che il mancato verificarsi di questa condizione, non fosse riconducibile alla volontà o a condotta imputabile del promissario acquirente, ma fosse pacificamente riconducibile a plurimi inadempimenti della parte promittente alienante,

l'immobiliare non aveva voluto agire per il pagamento della medesima provvigione.L'agente immobiliare ricorreva in cassazione facendo presente, tra l'altro, che ilcompenso era stato pattuito per la data prevista per la firma del contrattodefinitivo, e non in conseguenza della stipula del rogito notarile. In altre parole per il ricorrente con detta pattuizione le parti si erano limitate solo a stabilire da quale momento dovesse essere pagata la provvigione, individuando inoltre esattamentela data in cui si prevedeva tale effetto (31 dicembre 2007, indicata per iscritto quale data del rogito). La Cassazione ha dato ragione all'agente immobiliare. In particolare i giudici supremi hanno evidenziato che, per legittimare la propria soluzione, la Corte ha fatto erroneamente leva sul fatto che il modulo contenente l'impegno al pagamento della provvigione avesse fatto riferimento solo alla stipula e non anche alla data della stipula, ritenendo che solo in questa seconda ipotesi effettivamente la conclusione del definitivo avrebbe potuto fungere da termine di adempimento e non da condizione. Secondo la Cassazione tale tesi non è condivisibile, ben potendo anche il solo richiamo all'evento della stipula sottendere che lo stesso non funga da condizione, ma che si tratti solo dell'individuazione del giorno in cui sarebbe divenuto esigibile il diritto alla provvigione, che, secondo quanto sopra evidenziato, viene generalmente ricondotto alla conclusione del preliminare. Per stessi giudici supremi quindi, dall'analisi della documentazione, è emerso che la comune intenzione delle parti fosse non già quella di condizionare il diritto del mediatore alla conclusione del definitivo, ma semplicemente di differire il solo adempimento a tale evento (per il quale era anche prevista la data del 31dicembre 2007).

In conclusione al fine di riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore ex art. 1755 c.c., l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto. Pertanto, anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affare, salvo che le parti abbiano inteso derogare alla disciplina legale attribuendo il diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita. Come è stato precisato, però, l'art. 1755 c.c. è norma non imperativa ma dispositiva, la quale, come tale, abilità le parti a regolare diversamente i loro rapporti, e così, ad esempio, ad attribuire il diritto alla provvigione alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita. È, tuttavia, questione di fatto, come tale rimessa al giudice del merito ed insindacabile in sede di legittimità se congruamente e logicamente motivata, accertare se le parti abbiano inteso derogare o meno alla disciplina legale. In ogni caso i giudici supremi ha giustamente affermato che, la deroga alla disciplina legale avrebbe dovuto essere connotata dall'utilizzo di espressioni di maggiore significatività, non potendo la sola omissione del termine "data", deporre in maniera certa per la volontà di condizionare ad un evento ulteriore il diritto del mediatore. By Picinali 4 Marzo 2024.

l Cliente proponeva ricorso per Cassazione, lamentando tra l'altro la violazione dell'art. 6 L. 03 febbraio 1989, n. 39, ai sensi del quale "hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli".

La Cassazione, con la sentenza n. 4019 del 09/02/2023 (sotto allegata) accoglie il ricorso affermando, preliminarmente, che l'iscrizione del mediatore nel ruolo tenuto presso la Camera di Commercio (oggi, a seguito dell'entrata in vigore del d.lgs. 26 marzo 2010, n. 59, art. 73, la presentazione della DIA e l'iscrizione nel registro delle imprese / nel REA) è un obbligo derivante da norma di carattere imperativo, in quanto tale inderogabile pattiziamente. Sotto Potete scaricare la sentenza della cassazione

Ne segue che il contratto concluso da soggetto privo del menzionato requisito è affetto da nullità rilevabile ex officio . D'altra parte, la violazione della norma non solo integra illecito amministrativo ma, per espressa previsione di legge, anche il reato di esercizio abusivo di una professione ex art. 348 cod. pen. (art. 8, co. 2 L. 39/1989).Sotto il profilo degli oneri istruttori, trattandosi di elemento costitutivo della domanda, l'agente è tenuto a fornire la prova dell'iscrizione con la conseguenza che, in difetto, la domanda dovrà essere rigettata e ciò anche laddove il convenuto non abbia formulato alcuna eccezione in merito, con l'unico limite del giudicato.a pronuncia qui esaminata, che fa coerente applicazione dei princìpi generali in materia di nullità e norme imperative, nel richiamare l'insegnamento delle Sezioni Unite (n. 761 del 23/01/2002, Rel. Evangelista), esplicitamente afferma che laddove un fatto (nel caso di specie: l'iscrizione del mediatore) è posto da una norma imperativa quale elemento costitutivo del diritto dedotto in giudizio, non trova applicazione il principio di non contestazione di cui all'art. 115 c.p.c

Proprio su tali premesse, la pronuncia in esame censura i rilievi di Cass., n. 1568/2013 che, al contrario, aveva ritenuto applicabile a fattispecie analoga il principio di non contestazione alla luce del contrapposto onere delle parti di collaborare per determinare il thema decidendum nonché alla luce del principio di economia processuale.Mutuando le parole della Corte: "delle due l'una: una norma è imperativa o non lo è. Se è imperativa, come sul piano sostanziale non è derogabile dalla volontà delle parti, così sul piano processuale i fatti cui la norma imperativa conferisce rilevanza giuridica non possono essere esclusi dal novero di quelli bisognosi di prova perché non sono stati contestati. E quand'anche - come sembra peraltro preferibile - si fondi il principio di non contestazione non già sul principio dispositivo come proiezione processuale dell'autonomia privata delle parti, bensì sul principio di efficienza (in termini di economia e risparmio di attività processuali), il rispetto di norme imperative non può essere sacrificato sull'altare dell'economia e dell'efficienza processuale. Non può darsi una «violazione efficiente» di norme imperative".La conclusione cui perviene la Corte, pertanto, è l'affermazione dell'obbligo del Giudice di verificare, a prescindere dalla circostanza che il convenuto abbia sollevato o meno la relativa eccezione, l'iscrizione del mediatore nel relativo albo professionale

Deve peraltro segnalarsi che la stessa Sezione II, con la sentenza n. 20556 del 19/07/2021, Rel. Varrone, premettendo che "il ricorrente risulta aver contestato la mancata di prova dell'iscrizione solo con il motivo di appello", ha affermato che "in materia di mediazione la non contestazione del convenuto costituisce un comportamento univocamente rilevante ai fini della determinazione dell'oggetto del giudizio, con effetti vincolanti per il giudice, che deve astenersi da qualsivoglia controllo probatorio del fatto non contestato acquisito al materiale processuale e deve, perciò, ritenerlo sussistente. Ne consegue che l'eccezione concernente la mancata iscrizione del mediatore nel relativo albo professionale, qualora sia proposta dal convenuto - al fine di far valere la nullità del contratto e paralizzare la pretesa del mediatore al pagamento della provvigione, ex art. 6 della legge 2 febbraio 1989, n. 39 - soltanto nella comparsa conclusionale d'appello, esonera il giudice da qualsiasi verifica probatoria in ordine alla sua fondatezza".In conclusione, benché la questione non appare definitivamente risolta, è bene ricordare sempre, quando sia agisce in giudizio al fine di ottenere la condanna al pagamento della provvigione di mediatore, di allegare e documentare tutti gli elementi che attestano il regolare svolgimento dell'attività professionale. By Picinali 4 Marzo 2024.

CIN per affitti brevi: come funziona

Il CIN mira per contrastare forme irregolari di ospitalità e garantire la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato. Chi non lo richiede e non solo lo espone negli annunci è passibile di sanzioni amministrative.

Come ottenere il Cin

Ad assegnare il CIN è il Ministero attraverso una procedura automatizzata su richiesta del locatore, in relazione ad immobili destinati alla locazione turistica o agli affitti brevi. A tal fine, si deve presentare una dichiarazione sostitutiva che attesti i dati catastali dell'unità immobiliare. Foto Ministro del Turismo Santachè.

Requisiti immobili per rilascio CIN

Per quanto riguarda i requisiti degli immobili da affittare ai turisti per brevi soggiorni, devono essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti. All'interno dei locali devono anche essere presenti estintori portatili a norma di legge.

Sanzioni per inadempienti

Il parametro della multa inflitta è di norma la dimensione dell'immobile o della struttura affittata. I locatori privi di CIN sono punibili con sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro. È punibile con sanzioni da 500 a 5.000 euro la mancata esposizione del CIN da parte dei soggetti obbligati.

Per i gestori di strutture senza i requisiti di sicurezza, la sanzione va da 600 a 6mila euro. Per chi affitta casa ai turisti per più di 4 immobili senza prima aver presentato la segnalazione certificata di inizio attività, la sanzione va da 2mila a 10mila euro.

Controlli da parte della Guardia di Finanza a tappeto

L'Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza hanno il compito di effettuare analisi di rischio fiscale, per individuare i soggetti che affittano casa con contratti brevi da inserire nelle liste di coloro i quali saranno sottoposti a controlli incrociati sulla corretta esposizione del CIN. Ricerca By Picinali comunicati stampa 4 Dicembre 2023

Attenzione, però, che l'Ordinanza ha nel contempo confermato la necessità dell'iscrizione dell'agente immobiliare interessato alla sezione "d) servizi vari" (di cui al D.M. 452/1992, Art. 3) del Registro (ex Ruolo) dei mediatori tenuto dalla competente Camera di Commercio: solo in forza della abilitazione alla mediazione di cessione di quote societarie (con, appunto, l'iscrizione anche nella relativa sezione di cui sopra, oltre a quella di origine nella sezione "Agenti Immobiliari") il soggetto può rivendicare il compenso provvigionale.FIMAA MiLoMB ha istituito – da gennaio 2023 – un percorso formativo dedicato al tema, al fine di consentire ai propri Associati agenti immobiliari (abilitati alla professione per tramite del corso e del relativo esame camerale) di accedere preparati alla prova di esame per l'iscrizione alla sezione dei servizi vari. Fino ad oggi sono state già concluse quattro sessioni di corso, la quinta è già programmata per il 2024.E alcuni associati si sono abilitati, superando brillantemente l'esame.Questo obbligo di abilitazione è stato, peraltro, più volte evidenziato negli anni sia con circolari o pareri ministeriali, sia a seguito di sentenze di tribunali, su territori diversi, che hanno imposto la restituzione delle provvigioni percepite da agenti immobiliari che hanno intermediato la vendita di immobili per tramite della cessione delle quote societarie senza averne titolo (in quanto privi della iscrizione nella sezione "d) servizi vari – cessione quote societarie").

L'Ordinanza in esame ha cassato, con rinvio sul punto, la sentenza esaminata alla Corte d'Appello competente, in diversa composizione, la quale non avrebbe potuto sottrarsi al compito di valutare la fondatezza, nel merito, dell'eccezione proposta, anche se sollevata in grado d'appello, e stabilire se la società mediatrice (nella persona del suo legale rappresentante) fosse regolarmente in possesso del requisito dell'iscrizione in relazione allo specifico affare concluso (riferimento di cui sopra: cessione quote). La Suprema Corte ha, quindi, ancora una volta confermato che l'iscrizione a suddetta sezione "d) servizi vari – cessione quote" è un presupposto necessario per far valere il diritto alla provvigione e ha rimesso la causa alla competente Corte d'Appello territoriale (nel caso specifico di Firenze), affinché venga pronunciata una nuova sentenza di merito.La Suprema Corte ritiene che l'eccezione con cui se ne contesti la sussistenza, deducendo la nullità del contratto di mediazione, è rilevabile d'ufficio ed è proponibile anche in appello, essendo sottratta alle preclusioni sancite dall'articolo 345 c.p.c. e al principio di non contestazione (vale a dire che è rilevabile dal giudice anche in assenza di contestazione o difesa svolta dalla parte sul punto in questione).Ricerche By Picinali 17 Novembre 2023

• Ipotizziamo un prezzo di acquisto di 200.000 euro, lavori con superbonus pari a 100.000 euro (una spesa non realmente sostenuta dal proprietario ma che ha migliorato la casa) e altre spese per 50.000 euro. Se la casa viene rivenduta a 300.000 euro, ci sarà una plusvalenza pari a 100.000 euro. Fino al 31 dicembre 2023 la plusvalenza tassabile al 26% si calcola così: 150.000 euro (costi inerenti al bene) decurtati di 100.000 euro (spese per ristrutturazione) = 50.000 euro. La tassa sarà pari a 13.000 euro. dal 1° gennaio 2024 la plusvalenza tassabile al 26% sarà pari a 150.000 euro. La tassa sarà, quindi, pari a 39.000 euro. Ovvero 26.000 euro in più di tasse.

• Aumenta la tassazione sugli affitti brevi (generalmente turistici). I cittadini privati che affittano casa a scopo turistico (fino a 4 unità unità immobiliari) optano per la cedolare secca dovranno pagare un'imposta piatta con aliquota che sale dal 21 al 26%. Nell'ultima versione della bozza di Manovra, ci si limita alle casistiche in cui è affittato più di un immobile.
  

• Si autorizzano i comuni capoluogo, le unioni di comuni e le città d'arte e turistiche ad aumentare fino a un massimo di due euro a notte l'imposta di soggiorno per i turisti (e non solo) chi alloggeranno nel corso dell'anno del giubileo (il 2025) presso le strutture ricettive del proprio territorio.

• Aumento rendita catastale se usufruito del suoperbonus l'Agenzia delle Entrate controllerà che chi ha realizzato lavori agevolati con il Superbonus abbia presentato, ove previsto, la comunicazione di variazione catastale. Alla fine di ogni cantiere, il direttore lavori deve chiudere la pratica presentando la dichiarazione di variazione catastale oppure la dichiarazione che i lavori non hanno influito sulla rendita catastali, dato oggettivi (perchè la rendita risultava già massima esempio per appartamenti A2) o altre motivazioni Tra i lavori Superbonus che modificano la rendita catastale ci sono di sicuro quelli sugli immobili collabenti, cioè edifici che, prima dei lavori, risultavano inutilizzabili e quindi privi di rendita, ma ai quali dopo i lavori deve essere attribuita la corretta categoria catastale. I controlli avverranno sulla base di "liste selettive elaborate con l'utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati". L'Agenzia delle Entrate metterà quindi a sistema le banche dati del Catasto con le comunicazioni o le richieste di permesso di costruire presentate prima di avviare i lavori, in cui vengono indicati gli estremi catastali degli immobili oggetto degli interventi. Se dai nuovi controlli Superbonus emergerà che non è stata presentata la dichiarazione di variazione catastale, l'Agenzia delle Entrate invierà al beneficiario una comunicazione per invitarlo a regolarizzare la propria posizione. 

• Per ultimo la tassa sui fabbricati detenuti all'estero, ossia l'IVIE, vede un rincaro di aliquota: l'imposta sul valore degli immobili situati oltre-confine sale dall'attuale 0,76% all'1,06%.    .........."casa dolce casa" vien da dire "cara amara casa" By Picinali 30 ottobre 2023

(con tasso medio pari a 3,71%), di 135 punti rispetto alla Francia (2,88%), 37 rispetto all'Austria (3,86%) e 9 punti nel confronto con il Portogallo (4,14%) per quanto riguarda i tassi sui mutui casa. sotto il prospetto.

I tassi elevati, oltre a gravare sui budget familiari, rischiano anche di rallentare il mercato immobiliare generando ripercussioni sull'economia nazionale, tanto che oggi chi chiede un mutuo per comprare casa in Italia trova le peggiori condizioni dell'area Euro.

Se nel 2021 le condizioni praticate dalle banche per il credito immobiliare erano sostanzialmente allineate e similari in tutta Europa, in Italia il tasso medio era all'1,40%. La percentuale ha subito incrementi costanti nel 2022 raggiungendo il 3,34%.

Dietro le differenze tra i Paesi dell' Unione si celano motivi non chiari e difficili da individuare. Unico auspicio che ci rimane per i prossimi mesi è che almeno questa corsa al rialzo si fermi, a fronte del raffreddamento dell' inflazione che ha dato origine a tutto cio da parte della BCE. By Picinali 7 Settembre 2023

 rispetto allo stesso periodo del 2022. Questo andamento se proiettato per tutto il 2023 , stima abbastanza realistica, porterebbe per fine anno portare ad una contrazione superiore al 10 %. Fermo restando che la stretta monetaria si fermi ad un massimo fisiologico calcolato in massimo sopportabile del 5% dei tassi di interesse, oltre sarebbe per tutti una vera bufera su tutti i mercati non solo quello immobiliare.

Nelle nostre città i primi segnali di un rallentamento si cominciano a notare proprio dal numero di cartelli vendesi esposti, termometro reale, anche a Milano città tra le piu' floride nelle compravendite il fiorire di cartelli vendesi iniziano a comparire sempre piu' spesso. Analizziamo ora i costi per un mutuo prima casa a tasso fisso le banche applicano un tasso di interesse che va in media dal 3,6% al 4%. Il più conveniente a giugno 2023 è il mutuo BPER, con rata mensile di €435 (mutuo a 30 anni di 100mila euro, su un immobile da 200mila euro), con Taeg 3,44%. Altre offerte interessanti sono quelle di Crédit Agricole, Credem, BNL, Banca Widiba. Tra i mutui variabili il più conveniente a giugno 2023 è quello di ING, con rata mensile di €482, tasso del 4,17% (Euribor 3M + 0,65%) e Taeg 4,38%. Altre proposte interessanti: Banca Sella, BPER, Crédit Agricole e Banco Popolare Pugliese. Considerando i nuovi aumenti di giugno e stimando un rincaro anche per luglio il rincaro della rata del mutuo a tasso variabile nel 2023 è di circa il 70%.Gli esperti oggi suggeriscono di optare per mutui a tasso misto, come i mutui variabili con capo i mutui a tasso misto. Queste soluzioni offrono i vantaggi di entrambe le opzioni: la convenienza immediata del variabile, ma con un "paracadute" che limita l'aumento delle rate. Tra le migliori offerte di oggi per il mutuo tasso fisso segnaliamo le seguenti proposte bancarie, prendendo ad esempio un mutuo per acquisto prima casa a 30 anni da 100mila euro (per un single residente a Milano): mutuo a tasso fisso BPER al 3,25% (Tasso finito) e Taeg 3,44%, istruttoria €698, perizia €280;mutuo a tasso fisso Crédit Agricole Italia Mutuo Base under 36 con tasso 3,36% (IRS + 0,72%) e Taeg 3,62%, spese di istruttoria di €800 (zero spese per immobili di classe A, B o C) per privati con meno di 36 anni, fino al 100% del valore dell'immobile (con Fondo Prima Casa) e rata scontata in base ai prodotti sottoscritti; mutuo fisso Credem con rata €440, tasso 3,35% (IRS 30A + 0,64%), Taeg 3,69%,

Per il mutuo tasso variabile segnaliamo le seguenti proposte bancarie, prendendo ad esempio un mutuo per acquisto prima casa a 30 anni da 100mila euro (per un single residente a Milano): ING: TAEG 4,38% e rata mensile di 482 euro, Banca Sella: TAEG 4,43% e rata mensile di 489 euro, BPER Banca: TAEG 4,49% e rata mensile di 492 euro. Dati tratti dalla piattaforma Mutuionline.it.  By picinali 20 Giugno 20/06/2023.

Berlusconi intuisce subito che gli Italiani per loro indole sono affezionati al mattone, la percentuale di proprietari di case oggi in Italia supera 80%, contro il 35/ 40% del nord Europa, inizia infatti la sua ascesa imprenditoriale proprio nel real estate, costruendo non sogni ma solide realtà, a Brugherio e a Segrate negli anni settanta da vita al complesso residenziale di Milano 2, dove poi inizia anche la sua carriera imprenditoriale nelle tv private dando vita a Canale 5 rete 4 poi Italia uno, ma la sua passione e attaccamento alle case resta, solo per citarne alcune delle immense e pregiate dimore del cavaliere ; Macherio (Villa Belvedere, venduta nel 2013), Arcore (Villa San Martino), Portofino, Porto Rotondo (La Certosa), Cernobbio, due alle Bermuda, sette ad Antigua (Piccole Antille). Ha comprato Villa Campari (già Villa Correnti) sul lago Maggiore, per finire con Villa Grande, la nuova residenza in cui ha albergato recentemente durante le trasferte romane dopo aver risolto il contratto d'affitto per Palazzo Grazioli. . 

. Tra queste la più amata è ovviamente Villa San Martino, luogo quasi mitico da cui Berlusconi ha diretto prima i suoi affari, poi il suo partito e  negli anni di governo l'intera nazione. Indimenticabili sono le cene del lunedì sera nel primo decennio del terzo millennio con Umberto Bossi, sempre ad Arcore è il posto in cui ha fatto costruire dal grande scultore Pietro Cascella un mausoleo privato in cui voleva seppellire tutti i suoi cari e di cui si narra un aneddoto strepitoso: Silvio lo mostrò a Indro Montanelli, dicendosi onorato di ospitarlo più poi che prima, incassando la fulminea e ironica risposta del giornalista: "Domine, non sum dignus".

 Palazzo Grazioli è stato principalmente la residenza romana dal 1996 al 2020, quando Berlusconi decide di spostarsi a Villa Grande, meravigliosa location sull'Appia Antica acquistata nel 2001 ma data in comodato gratuito a Zeffirelli. Alla morte del regista viene ristrutturata e destinata alla nuova e ultima residenza romana del Cavaliere. Anche questa Villa entra brevemente nella cronaca politica del paese per le ripetute riunioni con Meloni e Salvini per mettersi d'accordo su questo o quel candidato unitario, ma soprattutto per un caldo pomeriggio di luglio scorso in cui Berlusconi assieme a Matteo Salvini si rintana nelle stanze della sua Villa e non risponde al telefono al presidente Sergio Mattarella, che stava facendo l'ultimo tentativo per salvare il governo Draghi, che da lì a poche ore sarebbe caduto.

Che dire, adesso le suntuose Ville rimarranno agli eredi e non ospiteranno piu' il Cavaliere che in ogni sua residenza ha saputo dare la sua l'impronta di originalità, a noi italiani rimane l'esempio di un condottiero che con le sue battaglie ha sempre difeso le Libertà di tutti, paladino del bene "casa" e della proprietà privata, ricordiamoci di pochi anni or sono l'abolizione dell' IMU sulle prime case da lui voluta e poi attuata tenacemente appena il suo ultimo governo si insedio', difendere il valore della "proprietà" significa anche risiedere in un paese libero e democratico e tutti gli Italiani dovrebbero essergli grati, ai posteri l' ardua sentenza. By Picinali 12 Giugno 2023

alla piattaforma di IA cosa sia appunto l'intelligenza artificiale ecco la risposta : "L'intelligenza artificiale (IA) è un campo della scienza informatica che si occupa di sviluppare algoritmi e tecnologie che consentono a macchine e sistemi computerizzati di imitare il comportamento umano e simulare l'intelligenza. Questo implica la creazione di sistemi che possono comprendere la natura umana, il linguaggio, la logica, l'apprendimento, la percezione sensoriale, il ragionamento e la decisione. L'obiettivo dell'IA è quello di creare software e dispositivi che possano lavorare autonomamente e adattarsi al cambiamento nell'ambiente circostante, senza la necessità di una guida umana costante. Questi strumenti possono essere utilizzati per risolvere problemi complessi, ottimizzare l'efficienza dei processi aziendali e migliorare l'esperienza degli utenti in vari settori, come la medicina, il commercio, la sicurezza informatica e la produzione.L'IA si basa su algoritmi di apprendimento automatico (machine learning), che consentono ai sistemi di apprendere dai dati entranti, migliorando continuamente le proprie prestazioni e capacità. L'IA può essere considerata come un'estensione della nostra intelligenza, poiché ci aiuta nella risoluzione di problemi più complessi e ci permette di affrontare nuove sfide con maggiore efficienza e precisione. "

Sin qui tutto bene ! L'azienda d'oltreoceano che ha realizzato il sistema di intelligenza artificiale generativa più famoso al mondo sostiene che La paura che ChatGPT possa violare la riservatezza dei nostri dati personali è finita. Il peso delle preoccupazioni in proposito è proporzionale a quello di chi - comprando un'auto - teme che la nuance del colore scelto non sia quella giusta, senza nemmeno prendere in considerazione costo di manutenzione e gestione del veicolo, ingombro, consumi, prestazioni o semplicemente l'effettiva utilità per l'acquirente.

La pericolosità di certe soluzioni tecnologiche dovrebbe inquietare non per la loro pur importante famelicità di informazioni, più o meno sensibili, ma anche e soprattutto per l'impatto sul destino dell'umanità. Il processo di rimbecillimento collettivo è avviato da tempo e gli assistenti vocali sono stati la prima polpetta avvelenata che ha innescato la lenta ma inesorabile progressiva assuefazione a prodotti e comportamenti giornalieri.

Chi preferisce accendere l'interruttore della luce nella stanza rivolgendosi ad Alexa, Google Home o altre bestialità elettroniche anziché pigiare di persona quel pulsante, è ben avviato verso la serena accettazione che qualcuno provveda in sua vece. Oggi La chiamano "comodità". Qualcuno affibbia a certe idiozie persino l'etichetta di "progresso", cosi mentre tutti sono impensieriti dal rischio di potenziale infedeltà del coniuge, nessuno tra gli utenti di certi dispositivi si è posto mai il problema che il tanto adorato attrezzo di uso quotidiano possa tradire, prender ordini da qualcun altro, magari un domani agire di propria iniziativa addirittura in contrasto con la volontà del proprietario, o - senza lasciar volare la fantasia - dare risposte e consigli sbagliati ! Questa questione oggi dobbiamo porcela o siamo al riparo da rischi ? Parrebbe che l'approdo di ChatGPT sia solo una banale goccia in mezzo al mare che se paragonato allo tsunami di analoghe avveniristiche soluzioni che ci stanno circondando ! Le intelligenze artificiali stanno diventando l'interlocutore ideale per chi non sa a chi chiedere o con chi sfogarsi In Cyber Non solo dati sensibili. Il pericolo nascosto nelle chatbot riguarda il destino dell'umanità: Umberto Rapetto Generale Gdf – già comandante Nucleo Speciale Frodi Telematiche ha esortato alla massima attenzione, tuttavia ha chiarito che non esistono imminenti pericoli. E' notizia recentissima che Geoffrey Hinton, che oggi ha 75 anni, considerato il "padrino dell'Intelligenza artificiale "dopo aver trascorso gli ultimi dieci a sviluppare algoritmi di apprendimento automatico per Google, ha annunciato di aver lasciato la vicepresidenza del gigante tecnologico di Montain View perché di quella tecnologia non si fida più ! E vuole aver le mani libere per dare l'allarme: «L'IA è pericolosa». Sotto alcuni messaggi su ns. piattaforme

"«Me ne sono andato per poter parlare dei suoi pericoli»", Hinton ha scritto in un tweet dopo che lunedì il New York Times ha dato la notizia. Il poter chiacchierare e farsi dire ha ipnotizzato chi guarda a smartphone, tablet e PC come Brunilde - la regina cattiva di Biancaneve - il suo specchio magico. L'assaggio di ChatGPT ha ingolosito e lo stop del Garante Privacy italiano ha dato quel pizzico di proibito che rende ancor più allettante l'oggetto del desiderio. Il sapere che «adesso si può», che «ora è tutto sotto controllo», che «non è più pericoloso come si potesse pensare» equivale al premere l'acceleratore dimenticando di non avere freni culturali. Le cosiddette "chatbot" non si limitano a scrivere temi per studenti svogliati o articoli per editori che non vogliono avere costi di redazione, ma stanno diventando l'interlocutore ideale per chi non sa a chi chiedere o con chi sfogarsi. Ne esistono (come "Replika") capaci di offrire alla clientela veri e propri "avatar su misura" che parlano e ascoltano, illudendo di aver trovato un amico sincero, un consigliere personale finalmente disinteressato. A marzo scorso 2023 un trentacinquenne belga, profondamente depresso, si è suicidato dopo aver "dialogato" con la chatbot "Eliza" sul futuro dell'ambiente. La macchina non aveva dato prospettive favorevoli e lui ha preferito farla finita prima dell'imminente disastro ambientale e climatico che ci attende. 

7 Maggio 2023 By Picinali M

Gli interessi passivi del mutuo di prima casa possono essere portati in detrazione al 19%; si possono portare in detrazione i costi dell'istruttoria e della perizia bancaria, le imposte pagate sul mutuo e il costo del notaio per la stipula del mutuo (escluso il costo dell'atto di compravendita), fino ad un massimo di 4.000 euro; 

-l'imposta pagata alla banca sull'ammontare complessivo del finanziamento è pari allo 0,25%,  In caso di altri soggetti finanziatori le condizioni potrebbero essere meno favorevoli. Per l'acquisto della prima casa, sono inoltre previste le seguenti agevolazioni:

- imposta di registro 2% (invece del 9%), in caso di acquisto da privato o impresa con vendita senza IVA (l'imposta di registro è sempre pari a 200 euro in caso di acquisto da imprese con vendita soggetta a IVA, sia per le prime che per le seconde case); 

-IVA al 4% (invece del 10%), in caso di acquisto da impresa con vendita soggetta a IVA. 

-Mutuo giovani prima casa under 36 Per i giovani under 36 è attualmente in vigore (fino al 31 dicembre 2023 ) la possibilità di chiedere un mutuo prima casa giovani, un'agevolazione prevista dal Governo per coloro che non hanno ancora compiuto i 36 anni di età e hanno un ISEE fino a 40mila euro. In caso di giovani coppie è sufficiente che almeno uno abbia il requisito anagrafico. L'immobile deve essere accatastato come residenziale (categoria A) non di lusso e il mutuo non può superare i 250mila euro. L'agevolazione, che si applica sull'acquisto della prima casa, comprensiva di eventuale pertinenza C1 e C6, consiste:

-Applicazione di un tasso calmierato, che non può essere superiore al TEGM (Tasso effettivo globale medio);

-Una esenzione dall'imposta di registro, ipotecaria e catastale;

- Riconoscimento di un credito d'imposta nel caso di acquisto dal costruttore con IVA;

nell'esenzione dall'imposta sostitutiva per i mutui casa (acquisto, costruzione e ristrutturazione). 

Ricerche By Picinali 2 Marzo 2023

L'usufrutto non può durare per sempre o per un periodo non definito: si estingue difatti alla morte dell'usufruttuario. Quindi si diventa nudi proprietari di un immobile comprando o ereditando (oppure ricevendo per donazione) un bene la cui piena titolarità è privata del diritto di utilizzo e godimento fino alla morte dell'usufruttuario; un incentivo all'acquisto della sola nuda proprietà potrebbe essere determinato dal fatto che i costi di manutenzione ordinaria e le tasse gravanti sull'immobile sono di pertinenza dell'usufruttuario e non del nudo proprietario. L'operazione immobiliare in sè non presenta particolari differenze rispetto all'acquisto della piena proprietà del bene, ma nell'atto di compravendita il Notaio dovrà precisare che il trasferimento ha ad oggetto la sola nuda proprietà (della quale preciserà il valore in base a quello dell'usufrutto) unitamente ai dati identificativi dell'usufruttuario, lo stato dell'immobile e la durata dell'usufrutto.

Il valore economico dell'immobile gravato di usufrutto in relazione all'acquisto della sola nuda proprietà, non è quindi un valore assoluto ma prevalentemente all'età di godimento presunta da quella che può essere l'età avanzata dell'usufruttuario al momento dell'acquisto della nuda proprietà, deriva un maggior valore della stessa rispetto ad un minor prezzo determinato al contrario dalla giovane età dell'usufruttuario per la previsione, in quest'ultimo caso, di una maggiore durata dell'usufrutto.

Per stabilire il valore della nuda proprietà di un immobile, si parte dal prezzo per la sua vendita, stabilito dal venditore o concordato dalle parti in base stima reale del prezzo di mercato attuale, applicando sulla base delle tabelle ministeriali sul valore fiscale degli immobili, pubblicate dal Ministero dell'Economia e delle Finanze in Gazzetta Ufficiale con la specifica del valore della nuda proprietà in misura percentuale rispetto al valore della piena proprietà (ecco ultima tabella disponibile)

 così moltiplicando il valore di mercato dell'immobile per il tasso di interesse legale vigente e per i coefficienti sopra indicati, riferiti all'età dell'usufruttuario al momento dell'acquisto della nuda proprietà, il cui prezzo equivale alla differenza tra il valore di mercato e il valore dell'usufrutto, in misura direttamente proporzionale all'età del suo titolare. Resta evidente che nel nostro ordinamento cosi' come impostata, la sostanza economica derivata dalla vendita della "nuda proprietà", una volta liquidata al proprietario, che ne diventa Usufruttuario del bene , mantiene poi tutti gli obblighi e oneri che ne derivano, (spese condominiali, di manutenzione straordinaria ecc ecc).

 Mi permetto in una mia sintetica esamina qui di seguito riportata di tracciare il profilo delle parti spiegando come appunto questo istituto potrebbe essere migliorato ed tal proposito citerò l'esempio Francese "Viagere".

Solitamente il venditore della nuda proprietà è una persona o coniugi che intestati sulla propria abitazione, spesso l'unica, avendo raggiunto già una certa età solitamente sopra i sessantacinque anni trovano comodo venire in possesso di una somma tutto sommato considerevole, consapevoli che alla loro mancanza l'alloggio è già destinato e venduto a terzi, e che non entrerà piu' nell' asse ereditario. La somma ricavata anche se investita adeguatamente difficilmente riuscirà a dare una rendita cospicua di integrazione al proprio reddito magari derivate da una pensione ai minimi. Il capitale spesso viene immediatamente speso o dato ai figli o in piena libertà potrebbe essere anche giocato al casino' ! Non funge da paracadute o da aiuto economico all' anziano che magari per motivi di salute ha bisogno di cure e di nuove risorse per la propria esistenza ora fragile.

Veniamo agli acquirenti della "nuda proprietà" , nel nostro paese quasi sempre avviene per investimento effettuato da persone enti e società che scommettono sull' età residua dell' usufruttuario, contano di fare un buon affare guadagnando una considerevole somma quando decadrà il vincolo ascritto. Difficilmente sono giovani o copie di nuova formazione. Mentre con opportune modifiche potrebbe andare a coprire esigenze di giovani che non dispongono inizialmente di grossi capitali ma che di li a 5/ 10 anni hanno in previsione l'acquisto di una prima abitazione in un loro programma di vita.

A tal proposito cito l'istituto regolamentato in Francia che per sue peculiarità tenta di liquidare una somma relativamente bassa ma che garantisce invece una rendita vitalizia all' usufruttuario. Chiamato comunemente "Viagere", tradotto "rendita vitalizia" è regolamentato dal codice civile Francese art. 1868 all art.1983, vediamo come funziona; consiste nella vendita di un immobile a terzi in cambio del pagamento di una rendita vitalizia periodica (mensile, trimestrale o annuale). Questa rendita può essere accompagnata da un anticipo, vale a dire una somma di denaro pagata in contanti al momento della firma dell'atto di compravendita Vitalizio occupato: il venditore trasferisce la sua proprietà all'acquirente, ma conserva il suo diritto di uso e abitazione. Può quindi continuare ad occuparlo fino alla sua morte. Né il venditore né l'acquirente sanno al momento della firma dell'atto di vendita per quale importo di valore dell'immobile, poiché tale importo dipende dalla data di morte del  venditore. Ecco che interviene la legge dettando precisi parametri con indicazione sia della somma d'anticipo sia rendita da riconoscere sino al decesso della proprietà, detti dettati per legge sono quindi due la rendita vitalizia e la somma d'anticipo che ovviamente tiene conto, dell' età del proprietario e della consistenza valore dell' immobile. (ecco un esempio di un annuncio di vendita Francese di una proprietà in Viagere).

 Ecco come in Francia si determinano i due valori
L'importo della rendita vitalizia è fissato nell'atto di vendita e deve tener conto di diversi elementi inoltre ha alcuni vantaggi fiscali per il venditore
Pur essendo soggetta all'imposta sui redditi, la rendita vitalizia beneficia di un'indennità il cui ammontare varia a seconda dell'età del venditore al momento del primo versamento della rendita che solitamente parte da un' età di almento 69 anni.
Solo una frazione della rendita vitalizia è tassata.

Le tabelle Pubbliche (Da economie.gov.fr)
70% per un primo anticipo sotto i 50 anni
50% per un primo anticipo da 50 a 59 anni
40% per un primo anticipo da 60 a 69 anni
30% per una prima rata a partire dai 69 anni.

 Infine, il venditore non deve pagare la tassa di proprietà denominata Tax Foncier
Se invece occupa l'immobile, il venditore continua a pagare la tassa sulla casa.
Per l'acquirente, il vitalizio ha il vantaggio di poterne scaglionare il pagamento , il cui funzionamento è simile a quello di un mutuo fondiario, salvo che il debitore nei confronti del venditore non è una banca e di conseguenza, non vi sono imputati costi o interessi di sorta.

In sintesi quindi la "rendita vitalizia" o "viagere" può potenzialmente avere il vantaggio di acquistare un immobile ad un prezzo inferiore al suo reale valore di mercato, scommettendo poi sulla durata di vita della proprietà. Resta evidente comunque che il valore attributo all' immobile puo' tranquillamente rientrare in una libera trattativa tra acquirente e venditore.

Il principio è quello di agevolare l'acquisto da parte dei giovani di alloggi occupati con prezzi piu' convenienti, pagandone cosi anche una rendita differita nel tempo. Dall' altro canto offrire ai venditori anche un sostegno economico sino all' estinzione del diritto di usufrutto. Con la speranza si possa aprire anche nel ns. paese una libera discussione su come migliorare l'istituto della nuda proprietà, con gli obbiettivi di avvicinare transizioni immobiliari piu' agevolate tra le generazioni. Chiaramente ci deve essere una volontà politica innegabile resta il valore sociale del bene "casa", frutto di tanti sacrifici e costi per tutti gli Italiani. 28/Gennaio/2023. Scritto e ricerche By Picinali M.